Под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:

- при продаже недвижимости с использованием кредитных средств или средств целевого займа или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ; ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о госрегистрации недвижимости);

- регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

По общему правилу за регистрацией ипотеки в силу закона может обратиться (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости):

- залогодатель;

- залогодержатель;

- нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.

При этом ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). 

Поэтому на практике такое заявление в большинстве случаев подает залогодатель (то есть приобретатель недвижимости). Например, при приобретении квартиры за счет кредитных средств банка он одновременно подает заявление о регистрации своего права и регистрации ипотеки.

Не требуется отдельно обращаться за регистрацией ипотеки в силу закона, которая возникает по договору участия в долевом строительстве. В данном случае регистрируется сам договор, а ипотека в силу закона будет зарегистрирована автоматически при регистрации первого договора (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, Письмо Росреестра от 05.02.2015 N 14-01782/15).

В отдельных случаях потребуется представить дополнительные документы, например:

- если недвижимость приобретается за счет кредитных (заемных) средств, то кредитный договор или договор займа, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Это следует из п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке;

- если права залогодержателя удостоверяются закладной - закладную, соответствующую установленным требованиям, а также документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке). 

Госпошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

При этом за государственную регистрацию права приобретателя госпошлина должна быть уплачена.

Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.

Если вы заключили договор об ипотеке, то ипотеку вам нужно зарегистрировать. Она регистрируется как обременение путем внесения соответствующей записи об ограничении права в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Регистрация самого договора об ипотеке в настоящее время не требуется. 

Договор об ипотеке содержит следующие существенные условия:

- предмет ипотеки;

- рыночная оценка предмета ипотеки;

- существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия);

- иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке).

За регистрацией ипотеки по договору могут обратиться (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке):

- стороны договора об ипотеке одновременно. Если договор удостоверен нотариально, то обратиться может любая из сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ);

- нотариус, удостоверивший договор об ипотеке;

- залогодатель и управляющий залогом одновременно, если заключен договор управления залогом.

За государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, взимается государственная пошлина. Размер государственной пошлины установлен статьей 333.33 Налогового Кодекса РФ от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ и составляет для физических лиц - 1 000 рублей; для организаций - 4 000 рублей.

Поскольку регистрация ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях (за исключением случая, если плательщики имеют установленные главой 25.3 Налогового Кодекса РФ льготы).